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後政策時代市場歸市場保障歸保障
原創：
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年終買房正當時 今年買房明年住
十八大三中全會後，樓市將往何處去？多年來幹預房地產正常市場化運行的調控之手何時會退出？房地產行業會面臨怎樣的機遇、挑戰、革新與分化？
11月24日下午，由南方都市報與北大匯豐商學院聯合主辦的第五屆中國地產年會在深圳華僑城洲際酒店拉開帷幕，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇、中國房地產業協會秘書長苗樂如、中國社會科學院金融重點實驗室主任劉煜輝等嘉賓，現場解讀三中全會之後房地產政策、金融貨幣政策走向。
政策環境並不明朗
"限購"未退出，保障房建設未到位，在當下房價過快上漲的背景下，中國的房地產市場仍是一個政策市。因此，對三中全會政策的解讀，成為本屆論壇的首個也是最重要的焦點。與會專傢多認為，行政調控讓位於市場調節是大趨勢，目前各地收緊限購隻是"表態"。"那是個尷尬的表態，年初說控制房價，但現在漲成這樣是政府自己造成的。所以還得出來喊幾句，轉移註意力，老百姓就忘瞭今年房價已漲超20%，隻記得出瞭"穗六條。"中房集團理事宜蘭縣信貸轉貸長孟曉蘇如是說。
中國社會科學院經濟增長理論室主任劉霞輝也指出，前三季度4個一線城市和6個熱點二線城市在內的十大城市，新房價格前三季度累計上漲12 .51%。"根據規定，如果無法完成調控目標，相關城市責任人或將被約談或問責。可以預期，今年房價漲幅大的城市遲早都會出臺類似政策。但大的政策環境並不明朗。"劉霞輝進一步預測。
汽車貸款高雄美濃汽車貸款 貨幣環境"易緊難松"
6月底，一場猝不及防的"錢荒"借勢揭示瞭埋藏於中國經濟的三顆定時炸彈：影子銀行、房地產、地方融資平臺。
劉煜輝認為，中國經濟的流動性壓力本質上是內生的，外部貨幣政策由之前的"易松難緊'轉向'易緊難松"，內部狀態之所以錯配是中國的經濟在生產率上出現瞭潛在水平的衰退，導致貨幣不流向實體經濟而再次流向房地產、地方融資平臺等領域。
"央行現在就是一個裱糊匠，哪裡漏風就把這個地方蓋上，但它不可能解決流動性內生性不斷滋生的壓力。6、7月份出現的錢荒，10月開始又冒出來。"劉煜輝補充說道，地方財政和影子的混亂，重塑強勢的中央權力或能會改變這種形勢。前景可期待，但過程的前期卻很痛苦。
同樣地，孟曉蘇也表達瞭類似的觀點。"房地產的回升，已經使各地財政有瞭明顯的緩解。"孟曉蘇認為，現在雖然在一些一線城市出現地王和房價的上漲，但是從全國來看還不一樣，三四線城市個別房價還在跌，說明中國經濟回升基礎非常脆弱，千萬不能掉以輕心。
房價2020年前後見頂？
房地產十年調控，房價屢調屢高。對比今年年初各地出臺的"國五條"實施細則中透露的調控目標，北京、廣州和深圳前三季度均未完成目標。此外，廈門、南京等城市新房價格前三季度累計漲幅已遠超去年同城人均收入實際增速。這也導致年底各地方政府密集出臺調控政策。
孟曉蘇認為，"限售"限住的高價房是在給房價上漲埋下伏筆。"凡是出N幾條的城市，可以預期房價都會繼續漲。越是限購嚴厲的地方，房價上漲得就越快，一線城市今年房價都漲超20%，限購阻擋的巨大剛需已經井噴式增長。從歷史看未來，正是因為三年限購造成房價暴漲瞭26%，取消限購房價會慢慢回落。"孟曉蘇篤定地預測。
相比之下，劉霞輝表示瞭審慎樂觀的態度，他認為，房價上漲有終點，與生育率下降有關。"據我們測算中國人口峰值在2016年。以後中國人口總量會出現慢慢往下降的趨勢。另外，亞洲經驗表明，當城市化率到65%後房價增長會非常慢。"劉霞輝指出，人口達到峰值後對房地產的需求總量不會太大變動，此外中國城市化率達到65%也約在2020年前後，與人口峰值時間差不多，兩者合力之下，預計房價見頂在2020年前後，日本是明顯的例子。
增加保障房供應
三中全會強調，構建"以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系"房地產長效機制。
苗樂如建議，要解決城市居民居住問題，在房價最高的一線城市，政府應該加大保障房市場的建設力度，比如北京，不應該一直維持20%的比例，應該學習新加坡等城市，將保障房比例提高至2/3。
與此同時，孟曉蘇也開出瞭自己的藥方：現行的稅制過分依賴土地財政，土地財政占地方財政的50%-70%。"房產稅應是財產稅而不是調節稅，即對全部城鎮住房征收，包括小產權房；其次實行首套住房按傢庭'退稅'可保公平；第三實行差別稅率，商品房是40-70年產權，小產權房是永久產權稅率應更高；第四按'購置原值'交稅減少開征阻力；第五用征房產稅解決'小產權房'問題。"
花絮
孟曉蘇：每年都來當預言帝
在今年的論壇演講的開場，孟老仍不忘先自我表揚一下："地產年會已經第五屆瞭，我每年都來，還有一件每年都發生的事情，就是我在這裡闡述觀點的正確性，每年都被持續印證。"
不過自信歸自信，孟老的演講還是他一貫的京式幽默風格，以"切錯腿"比喻"調控"下錯藥治錯癥，以侯寶林相聲"偷米"形象說明房地產在國民經濟中的支柱地位。而在記者會前采訪，孟老更是妙語連珠、慷慨陳詞說："社會主義制度是個好制度，那些不與時俱進死守著陳詞濫調的人將成為改革的阻力，對執政黨起一個副作用。現在強調房子的居住功能，就好比說食品可以果腹，衣服可以遮蔽，原來生孩子是很疼的呦。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/08092516024.shtml
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