馬紅漫專欄:打響房地產業 營改增攻堅戰
"營改增"試點范圍逐步擴容。有媒體近日報道，目前財稅部門已經著手對房地產業進行營改增調研，房地產業營業稅改繳增值新莊信貸借款稅後稅率很有可能為11%。
今年以來，房地產業成交量縮價跌的特征漸現。相關研究機構發佈的數據顯示，今年5月全國100個城市住宅平均價格在連續環比上漲23個月後首次環比下跌，10大城市中8個城市環比下跌。時近年中，在資金面趨緊、市場供給增加的格局下，許多房企意圖通過以價換量促進成交、緩解業績壓力，房價出現進一步調整的可能性加大。總體來看，房企目前的利潤空間正在受到擠壓，此時在房地產業推行營改增、試水向增值征稅遇到的改革阻力可能較小。然而，從以營業總額為稅基、稅率5%的營業稅轉變為向增值部分征收11%的增值稅民間房屋信貸借款年息利率多少免費諮詢試算，各房企具體稅賦增減程度還要視抵扣范圍及方式等因素影響。而且，目前房地產業已在開發建設、銷售、出租、保有、轉讓等環節承擔瞭十餘個稅種，營改增之後是否能形成減稅效應為房產稅等保有稅種擴容騰挪出空間也是決策部門應當關註的。
更進一步講，營業稅是價內稅，由銷售方承擔，而增值稅是價外稅，應由購買方承擔，在樓市低迷、交投清淡時期，購房者對成交價格本就較為敏感，而個人購房者也沒有進項稅可抵扣，在這種情況下房企如何重新設計定價策略就成為一個現實問題。基於商品房的價值規模一般較為龐大，若稅率大幅上漲而不能對進項稅進行合理抵扣，房企經營負擔將會驟增、風險抵禦能力隨之弱化。此前在建築業、運輸物流等行業實施營改增試點時，也曾遇到進項增值稅發票獲取困難等問題，導致許多企業的稅收負擔反而增加，在房地產業營改增具體方案正式出臺之前，對於具體稅率、征收方式、財政扶持等都需要進行縝密佈局和彈性設計，以保障相關改革的平穩過渡。
需要指出的是，雖然在房地產行業推進營改增所激起的市場反應較為廣泛，但仍需盡早落地，即便在執行中有所羈絆，也可以根據市場反饋不斷試錯和改進。畢竟金融等與房地產直接相關的行業都將被納入到營改增范圍之內，若某一行業改革出現滯後，則不僅會導致行業間稅負的不均衡，也會對上下遊環節的進項抵扣造成壓力。事實上，在市場經濟較為發達的國傢，為瞭適應復雜的商品流轉需求，增值稅已對營業稅形成瞭較為廣泛的替代，並會明碼標註在商品價目表上由消費者買單。在中國流通市場上，也需要通過營改增來消弭制造業與服務業割裂發展的局面。
值得一提的是，營改增不僅僅是一項稅制改革，它還會對中央與地方的稅收分配體系產生實質性促動。按照既有財稅體制安排，增值稅由國稅機關征收，實行中央和地方按75：25的比例分享；營業稅則為地稅機關征收，全部歸屬地方。在當前地方財政普遍吃緊的語境下，為瞭保持財稅體制的穩定，也為瞭提高地方實施營改增的積極性，目前營改增所涉及稅收仍歸地方財政所有。可見，地方財政收入很可能因這項稅制改革而有所增加，這對於緩解地方債壓力、減少土地財政依賴具有良好的引導作用。而一旦地方政府獲得瞭與事權相對等的財權，綁縛在房地產業身上的各種利益訴求也將淡化。當然，這一過程不可能一蹴而就，但營改增的實踐探索可以讓相關改革方向更加明晰。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/07312760249.shtml
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